麦当娜电影【预判】上海楼市：高价地王入市带来的“降价”趋势-同策研究院

【预判】上海楼市：高价地王入市带来的“降价”趋势-同策研究院戴志诚老婆
春节已过，上海商品住宅交易量仍然未有起色。至此，2018年上海楼市“小阳春”能否出现？未来政策及市场趋势怎么看天贸钢铁网？
对此，同策研究院首席分析师张宏伟从政策、新房市场、二手房市场几方面，针对楼市现状及未来走势谈谈看法。

政策
从政策面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的。前不久上海地方政府换届完成后，在新闻发布会上就马上表态，上海楼市调控政策仍然会从严执行。这说明时空大盗，当市场预期还没到实质性逆转的时候，政策面不可能出现实质性松动。
眼下，正值三中全会，3月“两会”（中央政府换届完成）也召开在即，“十九届四中全会”预计在下半年11月左右召开，今年几大重要会议贯彻全年，在这些重要时间节点，楼市表现也将保持稳定。因此，笔者预计2018年上海楼市调控政策难以出现“风向标”意义松动。
新房市场
从新房市场表现来看，上海楼市已经步入“寒冬阶段”。同策研究院数据显示，截止2018年2月25日，今年上海市商品住宅市场累计成交面积70.92万平方米，同比下降5.9%，成交均价43097元/平方米，同比下滑8.3%，下降幅度较明显雷子枫。
图：上海商品住宅月度供求及均价走势

此外纵横人才网，从存量市场来看，同策研究院监测数据显示，截止2月25日，上海商品住宅存量面积为482万平方米，但市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截止到2018年2月25日）月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场受限签和预售审批因素影响，市场供应量出现放缓，但去化速度也同样放慢，整个市场“寒冬已至”。
图：上海商品住宅月度存量情况走势

　
从房企处境来看，同策研究院首席分析师张宏伟与业内交流获悉倾城元素师，上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素影响，房企销售业绩表现不及预期。在销售遇阻的情况下，市场上也出现了上千亿的房产抵押（房企抵押可售房源货值盘活资金面，甚至可以将可售货值采取“过桥贷”方式冲抵业绩）黄勇深，因此，当前的上海市场，房企因无法正常销售、业绩不理想等情况东门屿，正面临尴尬局面闽k。
另外，同策研究院首席分析师张宏伟了解到，去年楼市严控，上海楼市供应受阻的情况下，截止到2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放，像万科、融创等大牌房企至少百亿以上货值因为上述原因无法正常释放。
由此我们可知，虽然目前上海商品住宅存量面积仅仅有482万平方米，但这背后还有6000亿货值等待释放。一旦释放，上海商品住宅供求关系将发生明显变化，这对楼市走势将产生一定影响。
二手房市场
从上海二手房市场来看，“沪六条”之后，上海二手房市场就进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由2016年3月份的5.66万套最高值急剧降至2017年月均1.3万套左右，明显低于2016年3万套左右的月均去化量。
图：全市二手房月度销售套数走势（单位:套）

从二手住宅市场来看，2017年上海市二手房共计成交15.19万套，较去年同期大跌60%，二手房成交也步入“寒冬模式”。进入2018年玫瑰镜糕，1月份二手房成交套数1.15万套麦当娜电影，环比下跌5%，同比上涨22%（2017年1月有春节导致成交套数基数较低），市场回调趋势并未改变。预计2018年前三季度成交套数仍然将维持在每个月1.2万套左右，二手房交易也将继续降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。
结论&预判
1、当下：“寒冬已至”
从目前上海楼市表现情况来看，无论是一手还是二手，量价均出现不同程度下跌，市场完全步入“寒冬阶段”。尽管大多还是坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。（2017年12月份，个别房企由于回款目标压力、资金兑付压力等原因出现主动“大幅降价”）
2、前三季度：“以价换量”
从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素叠加下，2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现注定是“以价换量”的怡泰祥。
二手房方面，买卖双方博弈持续深化，小业主心态波动更明显李小龙与我，二手房“寒冬”特征也更突出螺岗岭。预计在2018年上半年上海二手中介将出现大面积关店潮曾恺弦，部分中介有可能会出现破产关门的现象。一手房方面，市场持续低迷，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。
与此同时龙血至尊，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，不少客群需要将二手房出售再置换一手房，二手市场的持续低迷，意味着新房市场置换的动力大幅降低，将进一步促使新房市场交易量陷入低谷，“以价换量”的成交表现也将更突出。
此外，上海此前由于的限价政策，很多高地价“地王”项目都主动推迟入市时间未来的笔，从趋势来看，这些“高价地地王”项目的入市时间会集中在今年3月份之后，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。笔者预测，现在单个楼盘一次性推出的货量大约200-300套，如果“高价地地王”集中在二季度推货的话，市场成交量会有起色，但价格方面，首次开盘的房源比较难说，应该会出现一定回调特工佳丽。
3、四季度 “翘尾”，2019“复苏”
?供求关系逆转影响
随着2018年上半年预售审批加快，市场供应量将快速增加，短期内楼市供求关系将逆转，这将对四季度市场“转折”形成影响。
之前提到，截止2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放白化病萝莉，如果今年释放一半的量就相当于去年一年的总销。（2017年上海商品住宅总销金额2920亿）而截止目前为止，上海商品住宅的市场去化周期已经回升到目前的11个月左右（按照2017年11月-2018年1月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上看，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。
?政策周期影响
进入四季度，“十九届四中全会”召开（下半年11月左右），处于拉动经济增长的需要，新的经济改革政策会频繁出台，房地产作为拉动经济增长的工具的角色将再度得到体现，此时，上海楼市将迎来转机。
从市场表现来看，由于前三季度“以价换量”有了销售业绩的保障，四季度楼市也将仍然处于调整阶段，成交量有可能会继续走高，年底虽然预期可以出现成交量的“翘尾行情”，从价格来说，四季度上海楼市表现来讲也不会有大起色，甚至会因为短期内政策重申与表态市场表现为“倒春寒”。
从总的趋势来看，“十九届四中全会”之后，2019-2020上海将经历历时两年楼市上行期，2019年成交量上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨。张兆艺从这个角度来看，2018年年底2019年年初这个阶段可以看过新一轮市场上行周期的起点，或者说是新一轮市场周期来临前的“黎明前的黑暗”。
注 数据来源：dataln、中指数据、同策研究院
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