李亚倩这边风景独好从租房市场看大多地区房市-多伦多地产论坛

李亚倩这边风景独好从租房市场看大多地区房市-多伦多地产论坛

李亚倩
这边风景独好-----从租房市场看大多地区房市
进入夏季的大多房市飘忽不定，缓慢前行。通常夏季来临，加拿大人会忙于享受一年中难得的好天气，开始了度假季节，心不在焉，在乎山水之间也。而今年的夏季地产市场注定不平静。第一季度爆发式增长过后，16条地产新政的实施，央行升息的公布，银行贷款的收紧，一瓢瓢冷水泼下来，市场想不冷都难。投资者于是开始上岸观望。但是无处可逃也不想逃的我们，仍然能够感觉到市场的静水流深，暗流涌动。
最近一个月租房市场日益火爆。上周我挂牌的独立屋，公寓，都在一天之内接到几个OFFER，第二天便签约租出；代理寻租却不那么顺利，几次没有抢到。尤其是热门地区，一屋难求的现象屡见不鲜。
以我们华人关注的几个热点城市为例。
出租市场最为活跃的首推多伦多。人口多，商业发达，生活方便，下图可以看出，7月份上市房源1725套，远远高于其他城市；平均公寓租金$2400，也是高于其他周边城市；涨幅虽然排名不是最高，但是比去年同期增长了8.07%，比去年每月租金增长超过200元。

另一个比较活跃的公寓出租市场是密西沙加，7月份上市出租158套，平均租金$2000元，比上年增长8.89%，略高于多伦多排名第7；这个数据是城市的平均数，根据我们对市场的了解，密市市中心SQUARE ONE 附近的公寓楼市场更加火爆。经常出现多家争抢一套单元的情况。预计这种局面会持续到9月份新学期开始。

西区的另一个城市布兰普顿出租房市也很活跃，但是平均价格偏低，售租比较高，但是房租的上涨势头比较猛，比去年同期增长11.26%，尤其是公寓租金上涨很快，涨幅增长排名第二，平均上市时间仅8天；

列治文山的出租房市也是比较活跃，均价$2300，年涨幅13.37%，但是相对其房价售租比较高。但是公寓的售租比相对较低，均价$1900,年涨幅6.69%。

奥克维尔的出租房市场比较特殊，它的平均租金价格是最高的，但是目前呈下降趋势；尤其是公寓出租状况从四月份开始低于去年同期水平，看来会持续一段时间。我们还会继续观望其变化趋势。

这里需要提请关注的是无论哪个城市，什么价格波动趋势，出租房屋在市时间均十天左右。也就是说通常两个星期左右会找到租客。再一次印证了住房是刚需的道理，当房屋销售市场缓慢的时候，出租房市场的节奏在不断加快。
之所以仔细分析出租房市场，就是为了给大家提供另一个视角审视地产市场，尤其是第二套房产大多数是用来投资的，归根结底会放到市场上出租，那么认真研究出租市场的信息就十分必要。当然以上数据和图表只代表平均市场状况，具体到不同城市不同社区不同房型的细分，市场表现会有很多差异。欢迎感兴趣的朋友做进一步探讨。
虽然目前房屋价格一路上涨，利率也在调整，但是我仍然认为地产投资是值得尝试和坚持的。首选还贷实际上是某种形式的定期存款存，三十年还清三十万，投资十万，连本拿回四十万。第二，还贷利息可以抵税。第三，即便是刚开始仅仅做到收支平衡，没有现金流入，这种状况也是暂时的，以房租百分之四的增长，现金流会越来越多。第四，现金流的初期因为有折旧，赚的钱可以抵税。
拿二十年前的一个房为例，房价十万，两万首付款（当时可以少放），租一千，每月净赚不到一百，当时的利息高。以百分之四的增幅，今天已经超过两千，房价是四十万。原借八万，还了二十年所剩无几，不但是两万搏出三十多万，现金流也超过一千（利率下跌重新贷款），而本钱只是两万。
如果你今天接手这个房，四十万，需要十万首付，还没有现金流，现金流也许要过几年。但二十年后房租起码可以翻倍，三十年还清贷款，房价不涨，十万搏三十万，房价涨一倍搏七十万，两倍，三倍自己去算。当然财大气粗的是用现金买，赚多赚少也比放银行强。
房地产投资不能急功近利，坚持下去，财富就是这样积累起来的。
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加中置业地产公司总裁加拿大地产学院院士
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